Вновь сплетни об "ограничивающем" законе Опции

[Nik]

Господа, прежде чем, обсуждать ни чем не подтверждённые слухи, было бы не плохо ответить на вопрос: «На основании каких законов происходит, и происходил до недавнего времени, оборот недвижимости в Черногории?» Если таких законов не существовало вовсе, то непонятно как таковой (оборот недвижимости) имел место быть. Если такие законы есть, то с какой целью «otkopali kakoi-to zakon vremen Jugoslavii iz 70-ih godov». А если «etot zakon vsegda bil» и не было принятых новых более лояльных к иностранцам, то кто это такие безрассудные смельчаки в основных судах, в адвокатурах, в налоговых службах и Кадастре, которые «ego prosto ignorirovali/po drugomu intepretirovali». Как такое может быть в цивилизованном государстве, не представляется возможным. Какие такие «Chernogorci eto ponimajut i k novomu godu obeshajut Novij(a ne horosho zabitij starij) zakon, gde eto vse budet regulirovatsja». Очень хорошо что черногорцы понимают, но не понятно кто именно и как обещает. Обычно об обещаниях такого рода мы узнаём из проектов обсуждаемыми в (скупштине) парламенте, таких проектов пока нет. Так кто же обещает?
Действительно «Slozno skazat kak povedet sebja sud esli prodavci reshat podat iski o annuljacii sdelok sovershennih v nachale 2000». Сложно даже представить, что судебный орган вдруг массово отменит им же принятые решения, ну прям как известный персонаж, который высек сам себя. А если все (!) сделки отменит вышестоящий орган, то и здесь не совсем всё понятно: как вернуть «статус кво»? То есть стулья взад, а деньги на место. А деньги – они же, как вини-пуховский мёд: когда он есть, его уже сразу нет.
Задам всем носителям и достоверной информации, и слухов (даже самых нелепых):
1.Есть ли у вас текст действующего закона об обороте недвижимости, в частности для иностранцев? Как и каким законом определяются полномочия государственных и местных законодательных и исполнительных органов о введении ограничений на оборот недвижимости, в том числе земли.
2.Есть ли у вас действующий закон об обороте земли, водных пространств и леса? Подразделяется ли земля на категории по назначению, и какими законами это регулируется? Какие ограничения накладываются на оборот земли по назначению, в общем, и в частности для иностранцев?
3.Есть ли у вас или текст пресловутого «раскопанного» закона «1973 ili 1972 titovskoj jugoslavii», или ссылка на то место где его надо искать? О чём он? Как хотя бы называется?

«…откуда тогда дуют ветры…»?

Я бы задал вопрос по-другому: Qui prodest? Кроме того, что лежит на виду, то есть прямой заинтересованности в распространении таких слухов продавцов, как обычно, неликвида, есть очень серьёзная заинтересованность властей как местных, так и центральных. Дело в том, что для развития территории необходим передел собственности, так как рядовой мелкий собственник не в состоянии инвестировать и застраивать принадлежащую ему землю, согласно ГУПов и ДУПов. К тому же кадастровые парцеллы никогда не совпадают с ДУПом и ГУПом. Может быть, поэтому горячие черногорские парни хотели бы ограничить продажу земли иностранцам (что иной раз и делается, на мой взгляд, вопреки законам). Со своими гражданами решать такого рода вопросы (выкуп, отселение, национализация и др.) в любой стране гораздо проще. Как мне кажется, такого рода слухи возникают не совсем и беспочвенно, но на весь оборот земли экстраполируются частности и детали некоторых конкретных случаев (опять «конкретика», чёрт её дери ), что неверно из-за особенностей категории земли и законодательных разрешений или ограничений в конкретном месте.

«Землю под домом нельзя?? Т.е., дом можно купить в воздухе, если отказываешься купить землю? Оч. смешно...»

Ну, не совсем смешно, если учитывать, что Ваша квартира в московском доме, хоть и является Вашей собственностью, но дом стоит на земле Вам не принадлежащей. В Черногории – по другому: земля под домом в коллективной собственности владельцев квартир, но и этажная собственность (места общего пользования), согласно одноимённому закону принадлежит Вам. В России такое пока декларируется.

[iggi]

26.06 v sluzevnom vestnike CG bila dana interpretacija etogo zakona. S etogo momenta sdelki perestali regestrirovat. Kak eto povlijaet na sdelki zakljuchennie do etogo, slozno skazat. Nadejus nikak.

[Sergei-Ka]

26.06 v sluzevnom vestnike CG bila dana interpretacija etogo zakona. S etogo momenta sdelki perestali regestrirovat. Kak eto povlijaet na sdelki zakljuchennie do etogo, slozno skazat. Nadejus nikak.

Непонятно, зачем они пилят сук на котором сидят?
Всё хотим купить дом (неполучается по разным причинам) ездили в июне, сетра ездила в конце июля - всё продавалось.

Если значит, местный мне хочет продать дом с участком, то он мне только сам дом может продать, а кому тогда переходит право собственности на землю, если не мне как покупателю, то остается у продавца или переходит к государству?. И с кем по цене аренды этой земли договариваться? А если не договоримся - дом рушить? И сколько тогда недвижимость должна стоить без земли?

[Nik]

26.06 v sluzevnom vestnike CG bila dana interpretacija etogo zakona. S etogo momenta sdelki perestali regestrirovat. Kak eto povlijaet na sdelki zakljuchennie do etogo, slozno skazat. Nadejus nikak.

А Вы видели эту самую интерпретацию этого самого закона?
Судя по Вашим словам на Черногорию опустился мрак средневековья. Смешно даже подумать, что так и есть.
Давайте разберёмся:
а) Почему перестали регистрировать сделки в Кадастре? (Вы знаете такие случаи?). Кадастр регистрирующий орган, то есть он не вправе отказывать вносить изменение прав собственности, которое устанавливаются Договором, а точнее его некоторой частью (Klausula intabulandi) и регистрируются другим органом - Основным Судом при регистрации Договора купли-продажи. Это определяется современным законодательством, а не законом с которого пыль веков не сдули.
б) Если отказывает в регистрации сделки Основной Суд (У Вас есть примеры?), то должно следовать обоснование отказа, также согласно современного законодательства.
в) Если приводится обоснование невозможности заключения сделки согласно закона покрытого пылью, как чёрт из таберки выскакивающего в самые нужные кому-то моменты, то почему не предлагаются варианты той самой аренды на 99 (49) лет. Думаю многие покупатели с радостью согласились бы: во-первых такая длительная аренда согласно общепринятым международным норм ничем не уступает прямой купле-продаже и даже иной раз выгоднее, а во-вторых за такое-то количество лет "или шах умрёт, или ишак сдохнет".
г) Все эти нововведения относятся к продажам земли иностранцу? То есть нерезиденту? До всей бодяги, объявленной Вами и некоторыми другими слухотворцами (извините за словообразование ), земля в виде приусадебного участка до пятисот квадратных метров под домом и у дома продавалась иностранцу-нерезиденту вместе с домом беспрепятственно. На продажу больших участков накладовались ограничения (в Приморских обштинах), эти ограничения, на мой взгляд оправданы, но незаконны.
д) Как же с собственностью земли под многоквартирным домом, ведь по действующему законодательству вместе с квартирой мы становимся владельцами земли под домом, в котором эта квартира находится? Или есть случаи, когда отказывали в регистьрации сделок по квартирам, или заставляли (предлагали) землю под многоквартирным домом в арендное пользование кому то из покупателей. Вот смеху то: Иван Иванович купил на два года раньше - он один из коллективных собственников, а Пётр Петрович купил сегодня - он один из коллективных (?) или единоличных (какова доля, кто её устанавливает?) арендаторов и это всё на одной налогооблагаемой единице!!! И что немаловажно: САМОУПРАВЛЯЮЩЕЙСЯ единицы!!! Как собственностью то будут управлять: права-то и соответственно обязанности разные?
е) Как же влияет забытый людьми и Богом закон на приобретение земли иностранцами-резидентами, то есть ИНВЕСТОРАМИ, которым современное законодательство не только не разрешает, но и призывает к этому? Правительство периодически объявляет тендеры на продажу объектов недвижимости и они успешно (как когда) реализуются.
Уважаемый, iggi. При всём желании некоторых апологетов средневекового мракобесия в юриспруденции, выдернуть какой либо закон из небытия, для того что бы он обслуживал их интересы, даже на их взгляд не меркантильные, а преследующие государственные цели, это мало вероятно из-за того что законотворческая база не застывшая масса к которой можно приспособить что угодно. Законы настолько завязаны между собой, что ввести какой либо акт не соответствующий духу и букве времени просто не реально! (Повторю: в цивилизованной стране). Да и нельзя относиться к законодателям как к идиотам. Они же прекрасно понимают, в отличие от нас с вами, насколько сложно увязать какие-то из ряда вон выходящие законодательные акты с налоговым законодательством, с законами о приватизации, об иностранных инвестициях и тому подобное. Пока не будут даны ответы на перечисленные в этом посту вопросы, а, главное, в предыдущем моём посту, не на страницах форума, а в умах прошлых, настоящих и, особо важно, потенциальных покупателей недвижимости в Черногории, все наши обсуждения этой темы будут сплошным трёпом!
P.S. А поводу юристов

Seichas na etot vopros ne odin jurist tochno ne otvetit.

я бы советовал быть осторожнее. Среди так называемых "адвокатов" много обыкновенных стряпчих, не владеющих знаниями юридической базы в теме, что и понятно: законотворческая эйфория скупштины на подъёме и они просто не успевают изучить всё, что принимается, редактируется и проектируется. Много упрёков к этим "юристам" в плане непредставления ими элементарной профессиональной этики, нежелания нести хоть какую либо ответственность, но это тема для другого разговора.

[iggi]

Ja ne mogu otvetit na vse voprosi kotorie bili podnjati. Esli bi ja mog na nih otvetit, to ja bi mog otkrit svoju jutidicheskuju kantoru

Chto ja znaju na dannij moment:

a-b ) Esli chastnoe lico, inostranec, zakljuchaet dogovor na pokupki zemli, to Osnovnoj sud ego ne regestriruet. Takie sluschai bili. Ja ne videl reshenija o otkazah registracii, poetomu ne mogu citirovatkonkretnie normi na kotorie osovivaetsja otkaz. V toze vremja bil sluchaj kogda osnovnoj sud zaregetriroval, a juristi zemelnoj knigi otkazalis regestrirovat. K schastju eto toze bilo ne so mno lichno i ja ne videl dokumentov ob otkaze.


v) Po povodu arendi zemli pod domom. Takie varianti uze pojavilis. Tolko deshevle ot etogo ne stanovitsja, potomu chto cena zemli vkljuchaetsja v cenu doma. Krome togo ne vse mestnie, osobenno te kotorie aktivno ne uchastvujut na rinke nedvizimosti, v kurse izmenenij.

e) k investoram eto otnoshenija ne imeet tak kak eto otnositsja tolko k chastnim licam


Po povodu drugih voprosov odin primer:

Odin grazdanin Serbii pokupal sebe dom v opstine Budva, i tam ego razvernuli na osonvanii etogo zakona (serbi seichas toze inostranci). V toze vremja v opstine Bar sdelka v kotoroj pokupatelem doma s zemlej bil serb, proshla. T.e., po suti odinakovaja situacija, no raznij rezultat. (eto bilo okolo 3 nedel nazad) Etot primer pokazivaet situaciju v obshem v CG - bardak. I v bardake eshe ne takie udivitelnie veshi sluchajutsja

[Nik]

черногорский учу только сейчас по двум учебникам: српскому и хрватскому одновременно Кста, у нас в Цетинье язык многие называют "черногорским"!

Из интервью председателя скупштины Кривокапича (Krivokapića) газете «Вести» (Vijesti) озаглавленном «Naziv jezika po imenu države» от 03.08.2007 12:05:25h
Вопрос: Zbog čega je došlo do zaokreta u vladajućoj koaliciji kada je riječ o nazivu službenog jezika? Do prije dva - tri mjeseca Marović je govorio o srpsko-crnogorskom, Vujanović ga indirektno podržao, čak ste i Vi, nešto ranije, predlagali originalno rješenje "južnoslovenski"...
Ответ: - Kako su svi utvrdili svoje jezičke standarde za taj nekad zajednički jezik onda i Crnoj Gori ne ostaje ništa drugo nego da ima svoj jezički standard i svoj naziv za jezik. Kako ime države nije sporno, prihvaćen je najlogičniji predlog socijaldemokrata da jezik nosi ime države Crne Gore.
Может скоро дождёмся языков швейцарского, бразильского, австралийского, новозеландского ну, и так далее.
Но я, собственно, не о том. Вот большой абзац из этого интервью. Интересующимся о возможности купли продажи земли я специально выделил красным шрифтом и жирным текстом.
Для А+А: тренируйтесь, прочтёте подтверждение моим словам.

NE SMIJEMO POSTATI ZEMLJA ZATVORENIH ŠKURA

Вопрос: Da li Vas brine što sve veći broj stranaca postaje vlasnik crnogorske obale i zemljišta uopšte i što se devastira prostor? Šta SDP planira da nešto učini po tom pitanju?
Ответ: - Poslije našeg zahtjeva, Ministarstvo ekonomskog razvoja aktiviralo je program Vlade iz 2006. godine na koji je, bojim se bilo zaboravilo. U Budvi i drugdje na primorju je krenulo rušenje bespravno podignutih objekata.
Вопрос: Zašto nijeste pokrenuli pitanje odgovornosti onih koji nijesu aktivirali taj plan na vrijeme?
Ответ: - Bitno je da se prave rezultati. Nijesmo htjeli trošiti vrijeme na ono što u Crnoj Gori obično zaustavi proces, a to je diskusija ad persona.
Ne plaši nas kada strani investitori kupuju da bi gradili kapacitete koji donose novi profit Crnoj Gori, grinfild investicije - turističke kapacitete ...
Naš strah je da ne postanemo zemlja zatvorenih škura od 1. oktobra do 1. maja, zemlja koja treba da ima infrastrukturu koju plaćaju samo građani koji ostaju, a pravi se za kapacitete milionske države.
Prostorni plan mora dati osnove za dodatne analize o svojinskom gazdovanju prostorom. Već ima područja gdje je demografskim inžinjeringom promijenjena socio - kulturološka struktura tih lokalnih zajednica. Sadašnje rješenje imajući iskustva drugih malih zemalja treba dograditi i onemogućiti da izgubimo dominantno vlasništvo državljana Crne Gore u najinteresantnijim zonama. Na raspolaganju nam stoje razni modeli i taj vrlo složen ali strateški bitan paket do kraja godine moramo razriješiti koristeći iskustva Danske, Grčke, Finske, Hrvatske, Malte, itd.. Novi zakon o svojinskim odnosima ima snagu malog ustava.
Вопрос: Šta će biti sa zemljištem čiji su vlasnici postali, suprotno zakonu, strana fizička lica na osnovu upisa u područnim katastarskim jedinicama?Ответ: - To su ništavni upisi, ne može se mimo zakona steći pravo svojine na zemljištu.
Вопрос: Da li poništavanje tih odluka nanosi štetu Crnoj Gori, ako su stranci u katastru, državnom organju, bez problema upisali vlasništvo nad zemljom? Da li će za to snositi posljedice odgovorni u katastru?
Ответ: - Svakako moraju odgovarati ljudi koji su obavljali uknjižbu mimo zakona.

[Sergei-Ka]

А можно на русском,хотя бы кратко. Что в итоге?

[Nik]

...v obshem v CG - bardak. I v bardake eshe ne takie udivitelnie veshi sluchajutsja

Смею подчеркнуть, что этот "бардак" действительно присутствует, но в правоприменительной практике местных властей! Этому есть объяснение, на которое я указывал ранее. А юристов и правоОХРАНИТЕЛЬНЫХ органов на страже духа и буквы закона действительно не замечено.

А можно на русском,хотя бы кратко. Что в итоге?

Ну, уж сами, сами (будьте любезны).

[Wexford]

По-моему говорится, что могут пересматривать "незаконные" сделки по обороту земли и недвижимости иностранцам. И то,что нельхзя мимо закона владеть землей/недвижимостью, и вписывать "сранца" как валдельца в кадастр., т.е. регистрировать сделки.

что есть "ŠKURA" ?

[iggi]

http://www.montenegro-notes.ru/ext/phpBB2/...opic.php?t=3225 chei-to lichnij opit

[Nik]

Po povodu arendi zemli pod domom. Takie varianti uze pojavilis. Tolko deshevle ot etogo ne stanovitsja, potomu chto cena zemli vkljuchaetsja v cenu doma.

Никто не может сказать, что при покупке дома рассматривал две цены - одну на дом, другую на землю под ним и у него. Цена была всегда суммарной на дом и землю. Но в случае с арендой цена земли ДОЛЖНА исключаться из стоимости всего объекта. Арендная плата исключает налог на недвижимость и налог на оборот недвижимости и расчитывается путём деления стоимости арендуемого на продолжительность аренды со всякого рода коэффициентами (инфляция, удорожание и т.д. и т.п.
Вцелом государство, и оно само как таковое и его граждане-продавцы, от введения аренды теряют больше, чем выигрывают.
Здравомыслие властей подтверждается не только всякими интервью официальных лиц, но и политикой государства. До сих пор не принимается "Zakon o povraćaju oduzetih imovinksih prava i obeštećenju" хотя предложен давно и рассмотрен 14.marta 2007. predlagač Vlada RCG. Законодатели понимают, что признание незаконными конфискаций и национализаций прошлых лет и необходимость возвращать всё конфискованное бывшим владельцам, может взорвать до сих пор спокойную ситуацию, как политическую, так и социальную. Вот это предмет для тревоги настоящим и будущим владельцам недвижимости в Черногории. О бывших владельцах ведь и нынешний кадастр ничего может не знать. А всякие игры местных властей - "разрешу, не разрешу" продавать землицу до поры до времени. Хорошего прокурора на них нет.

[SergeiKa]

Да где уж тут здравомыслие-то?
Непонятно, чего они своим новым законом (или толкованием старых законов) добиваются:

1. То ли чтоб всеиностранцы квартиры покупали, а не дома?
2. То ли чтоб цены на недвижимость упали и иностранцы все продали подешевке, а потом им же опять подороже продать и так по кругу?
3. То ли всех своих продавцов пытаются обеспечить пожизненной рентой с земли. А что, купил так иностранец у него дом с землей, денег сразу дал, и еще потом всю жизнь отстегивай за аренду. (Блин, почему я не черногорец? ).
4. То ли чтоб все собственники-иностранцы были юридицеские лица? Ведь можно купить дом и участок (или участок без дома) на юр.лицо. Только, вероятно, муторно это: налоги там всякие, бухгалтерию вести, а если фирма разорится или закроется, то что тогда...

[saaaab]

Хотелось бы еще раз обратиться к риэлторам, которые на этом форуме часто рассказывают, что именно они, риэлторы, владеют всеми, в т.ч.юридическими вопросами по недвижимости, а связываться с таксистами-барменами - опасно, т.к. те не обеспечивают, в т.ч.Юридическое сопровождение сделок.
Так может быть сейчас самое время продемонстрировать свой профессионализм? Объяснить всем участникам форума, какая все же ситуация? Или все-таки уровень одинаков - что у таксистов, что у юридически подкованых риэлтеров? Сейчас самое время набрать себе реальное (конкретное) число баллов.
Ждем-с комментрариев настоящих профессионалов.

[iggi]

Хотелось бы еще раз обратиться к риэлторам, которые на этом форуме часто рассказывают, что именно они, риэлторы, владеют всеми, в т.ч.юридическими вопросами по недвижимости, а связываться с таксистами-барменами - опасно, т.к. те не обеспечивают, в т.ч.Юридическое сопровождение сделок.
Так может быть сейчас самое время продемонстрировать свой профессионализм? Объяснить всем участникам форума, какая все же ситуация? Или все-таки уровень одинаков - что у таксистов, что у юридически подкованых риэлтеров? Сейчас самое время набрать себе реальное (конкретное) число баллов.
Ждем-с комментрариев настоящих профессионалов.

K profesionalam ja sebja ne otnoshu, no tak kak poslednie paru nedel ob etoj teme mnogo ramishljal, to podeljus vivodami.


1. Samoe ponjatnoe i bezopasnoe eto kupit zemlju pod domom na firmu. Zdes pojavlaetsja drugoj vopros, a chto budet esli firma kotoroj prinadlezit zemlja budet likividirovana. Logicheski vse imushestvo posle udovoletvorenija kreditorov perehodit na imja vladelca firmi, t.e. inostranca. Insteresno chto juridicheskie institucii budut delat v takom sluchae, mozet i udastsja zaregistrirovat. kak budet ja dumaju poka nikto ne mozet otvetit. tak poka eshe ne delali. Esli kto reshitsja, soobshite o rezultate

2. Arenda s pravom predachi prava arendi tretjemu licu i s zapisju dogovora o arende v zemelnuju knigu kak otjagoshenie.
Esli horosho produmat dogovor, vpisat uslovie o tom chto v sluchae izmenenija zakonodatelstva arendator imeet pravo v odnostoronnem porjadke perevesti zemlju na svoje imja, chto arendator platit nalogi, a plata za arendu javlaetsja edinovremennoj v moment zakluchenija sdelki i td. tp. Net problem dom potom prodat,
minus slozhnie jur. konstrukcii poluchajutsja.

3. Otjagoshenie v vide fiducii na zemle. V sluchae ne vipolnenija objazatelstv (v dannom sluchae fiktivnih) objekt fiducii, zemlja perehodit k tomu v chju polzu fiducija. Teoreticheski esli fiduciju v polzu inostranca zaregestrirujut, to esli uslovija fiducii ne vipolneni, kadastr objazan perevesti zeemlju na ego imja . Na praktike poka ne provereno, no vigljadit kak samaja realnaja shema kak oboiti etot zakon.

4. Prosto otjagoshenie v polzu vladelca doma zapreshajushee bez ego soglasija zemlju otchuzdat.


Vse eti varianti poka ne provereni, bil u 3!!! raznih juristov, odin v Budve, odin v Kotore i odin v Podgorice. Vnjatnih otvetov na etu temu tak i ne poluchil, tak chto esli vdrug est kogo porekomendovat, soobshite!

[Nik]

Уважаемый iggi. Не могли бы Вы пользоваться виртуальной клавиатурой с русской раскладкой. Я в своё время пользовался почтовой программой рамблер, где присутствует русская клвиатура. Но есть намного проще: здесь и здесь.
Может быть, всё-таки надо найти корень зла, то есть посмотреть тот документ и те его интерпретации, о которых Вы говорите, перед тем как строить какие либо схемы. Я думаю, это наша национальная черта: придумывать себе огромные проблемы, а потом героически их преодолевать. Ваши адвокаты предлагали Вам к обсуждению те самые разъяснения в Службеном Листе (?): "26.06 v sluzevnom vestnike CG bila dana interpretacija etogo zakona"
Мне лично всё это представляется какой-то ахинеей: иностранцу-физлицу - аренда, а иностранцу - юр.лицу - продажа. Бред какой-то! Как потом выяснится: - ребёнка то и не было. Обратитесь ещё к одному адвокату: Leposavić Zoran тел. 085 313 806 дом.; 085 311 556 оффис; 069 500 336 моб. в Баре (по-русски не общается)
А в Которе Вы не к Самарджичу обращались? Рекомендую. Только вот визитка его куда-то задевалась. Но Вы если просто поспрашиваете, то его найдёте.
Удачи!